QアンドA
みなさまの疑問・質問にお答えします。
　

Q15 銀行における住宅ローンについて教えて下さい。
　


銀行における住宅ローンについて教えて下さい。

（某銀行の融資担当者のコメント）
　住宅ローンの取り組み方は、各銀行変わらないと思います。皆さんの一番聞きたいところは、担保の評価、どんな所を見て評価されるのかが、気に掛かる本音だと思います。銀行は、法人関係、個人、官庁関係の融資を行っていますが、今現在こういうご時世ですので、どこの銀行も個人に対する融資が積極的に行われています。その中でも、住宅ローンは、都市銀行、中央銀行、地元の信用金庫等が積極的に行っています。通常、建売りの場合、住宅ローンは不動産業者と一般ユーザーがおられて、「この土地と建物を買いますよ」とご相談に来られます。その時には完成物件になっているので、担保の評価・設定はし易く、資金計画も立てやすいのは事実です。
　オープンシステムの場合は、土地を探して、各業者さんを集めてと設計事務所主体になります。銀行の場合は、請負契約書に基づいて融資をする形になりますので、設計が完了しないと見積書や契約書が揃わないオープンシステムでは、融資申込みの初期の段階で各銀行にとって、全体像がはっきりわかりにくく、難しいところがあります。しかし、設計事務所に工事費予算内訳書を作成していただき、それを保証会社と検討することで融資が可能となる場合もあり、不可能ではありません。今現在オープンシステムで家を建てられるユーザーの方が2件あります。1件は融資が決定しており、もう1件は保証会社と話を進めている状況であります。都市銀行の中でも、同じ○○グループでも、それぞれの銀行で住宅ローンの商品が違うので、○○グループで、来年からそれぞれの良いところをとって1本の商品化にしようと取り組みを始めています。
　ユーザーから、家を建てたいのだけれども？と、ご相談に来られて話を進めていても、せっかくの努力が無駄になってしまう場合もあります。そうならないために、まず、実際ローン付けができるのかを確認するために事前相談が必要になります。通常は住宅を購入する際、不動産業老が動いて、銀行が直接ユーザーと会うことはありません。オープンシステムの場合は、設計事務所とユーザーが来られますので、直接お会いすることができるので安心できます。銀行は、事前相談の段階で全体（土地と建物）を見て、住宅ローンが組めるか判断します。不動産業者を通しての場合、土地と建物が確約しています。オープンシステムの場合、土地の分を先に出し、建物の分は手形貸付の状態で、建物が出来てからローンが始まります。
住宅ローン概要の補則
●融資対象者
　勤続年数／3年以上について
　　ヘッドハンティング、リストラ等で転職しても、同じ業種であれば、現在の会社で勤続3年未満でも、3年以上と見られる場合もありますので、銀行に相談して下さい。
●担　保
　評　価／新築物件　路線価×1.2
●合算収入
　配偶者のパート収入は含まない。（勤続年数が長くても）
●建物建築計画書
　銀行は、市街化調整区域、違反物件は取り扱いできません。オープンシステムの場合は、最終で検査済証の提出が　必要になります。そこで僅かでも違反になり、検査済証が貰えないと、融資が付けられなくなる事もありますので、ご注意下さい。
●事前相談に必要な書類
　物件の説明事項をみて、銀行が接道部分を確認し、土地の謄本、公図、地積測量図を提出してもらいます。
●事前照会票（FAX可）
　もちろん資金計画も必要ですが、事前相談票にユーザーさんの個人情報を事細かに、正確に記入していただきます。（カードローン、キャッシング等も）正確に書かれていなければ、事前相談でOKがでても、本申し込みで認可されないこともあります。
■自己資金０の場合
　ユーザーさんの属性によって、住宅ローンが可能な時もあります。
■途中で設計変更の場合
　事前相談の時40坪だったのが、35坪に変更になれば、また事前相談票を提出する必要があります。
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